Mudanças na Reforma Tributária afetarão os aluguéis em 2026

A Reforma Tributária que entra em vigor em 2026 vai trazer mudanças significativas para quem aluga imóveis no Brasil. A principal novidade é a criação de dois novos impostos que vão substituir vários tributos atuais, tanto federais quanto estaduais e municipais.

Os novos impostos são:

IBS – Imposto sobre Bens e Serviços, que vai substituir o ICMS e o ISS. Esse imposto será gerido de forma compartilhada entre os estados e os municípios.

CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços, de competência federal, que vai substituir o PIS e a Cofins.

Com essas mudanças, quem aluga imóveis pode precisar recolher o IBS e a CBS, além do já conhecido Imposto de Renda, dependendo de algumas condições específicas.

Quem Será Impactado com a Nova Tributação?

Nem todo mundo que possui imóveis vai ser afetado por essas novas regras. A Reforma estabelece critérios para que só alguns proprietários paguem os novos impostos. O objetivo é proteger pequenos investidores e focar em quem tem uma atividade econômica mais estruturada.

Segundo a proposta, as pessoas que:

• Ganham mais de R$ 240 mil por ano com aluguéis.
• Têm mais de três imóveis alugados.
• Fazem locações de forma habitual, como um negócio.

Esses critérios ajudam a diferenciar quem faz aluguel ocasional de quem se dedica profissionalmente a isso. Se a pessoa tem um ou dois imóveis, usando o aluguel para complementar a renda, ela deve continuar pagando apenas o Imposto de Renda, usando o sistema de carnê-leão.

Como os Novos Tributos Vão Funcionar na Prática

Ainda está sendo definida a forma como o IBS e a CBS serão cobrados, mas a estimativa é que a alíquota total possa chegar a até 25% sobre a receita bruta recebida. Para que isso não cause distorções no mercado de locação, a legislação traz redutores específicos, especialmente para aluguel residencial.

Com a aplicação desses redutores, acredita-se que a alíquota efetiva ficará em cerca de 8,4% da receita bruta. Isso ainda representa um aumento de custo para muitos locadores.

Importante ressaltar que esse percentual é aplicado sobre todo o valor do aluguel que o locador receber, e não apenas sobre o lucro líquido. Ou seja, mesmo que a pessoa tenha despesas com a manutenção do imóvel, o cálculo será feito sobre o total que o inquilino paga.

Exemplo Prático

Vamos imaginar um proprietário que tem cinco apartamentos alugados, cada um gerando R$ 4 mil por mês. A receita anual total seria de R$ 240 mil, que é o limite de isenção.

Se esse valor for ultrapassado, ele terá que pagar o IBS e a CBS, além do próprio Imposto de Renda.

Com uma alíquota efetiva de 8,4%, o custo fiscal anual chegaria a cerca de R$ 20 mil, o que reduziria bastante a rentabilidade do investimento.

Isso mostra como será necessário um bom planejamento tributário, reorganização dos contratos e, talvez, mudar para uma pessoa jurídica se isso for vantajoso.

Período de Transição

A nova tributação não vai ser implantada de forma abrupta. A Reforma prevê um período de transição até 2033. Durante essa fase, os novos impostos serão introduzidos gradualmente, enquanto os antigos vão sendo eliminados.

Aqui está como será essa transição:

• 2026: Começo simbólico da cobrança de CBS e IBS com alíquotas reduzidas.
• 2027 a 2032: Aumento gradual da alíquota dos novos tributos enquanto as antigas vão sendo diminuídas.
• 2033: IBS e CBS serão os únicos impostos sobre locação de serviços, substituindo completamente PIS, Cofins, ISS e outros.

Essa transição vai dar tempo para que os contribuintes se adaptem e ajustem seus modelos de operação sem grandes impactos.

Tipos de Imóveis Envolvidos

É importante saber que a nova regra de tributação não faz distinção entre o tipo de imóvel, mas sim entre a atividade exercida. Portanto, tanto imóveis residenciais quanto comerciais que forem alugados com base nas novas regras poderão ser afetados.

A legislação não diferencia contratos novos de antigos, então todos os contratos ativos estarão sujeitos às novas regras, desde que o locador se encaixe nos critérios.

Como se Preparar Para a Nova Tributação?

Essas mudanças exigem mais do que apenas uma adequação simples. É preciso um reposicionamento estratégico para manter a rentabilidade da locação. Aqui estão algumas sugestões:

• Verifique sua receita total com aluguéis e veja se ultrapassa os R$ 240 mil por ano.
• Consulte um contador para entender se vale a pena abrir uma empresa para administrar seus imóveis.
• Atualize os contratos de locação com cláusulas claras sobre reajustes e encargos.
• Avalie centralizar a gestão dos imóveis em uma holding patrimonial, caso isso seja vantajoso.
• Mantenha a documentação organizada, já que a Receita Federal vai aumentar o cruzamento de dados.

Riscos de Não Se Adequar

Ignorar essas novas regras pode trazer complicações sérias. Algumas consequências incluem:

• Multas se houver omissão de receita.
• Cobrança retroativa de impostos com juros.
• Dificuldades na renovação de contratos.
• Autuação da Receita Federal, com base em dados fornecidos por inquilinos ou instituições financeiras.

Além disso, a informalidade vai ser cada vez mais complicada, já que o novo sistema tributário vai integrar registros públicos, cartórios e sistemas bancários.

Impacto nos Aluguéis

Com a carga tributária aumentando para alguns tipos de locadores, é provável que os valores dos aluguéis subam gradualmente. Isso pode acontecer porque muitos proprietários, especialmente os que têm um grande volume de locações, vão repassar parte dos custos para os inquilinos.

Por outro lado, a maior formalização das locações pode trazer mais segurança tanto para os inquilinos quanto para os investidores.

Tabela Comparativa

Conclusão

A Reforma Tributária que começa em 2026 traz uma mudança significativa para o mercado de locação no Brasil. Os novos tributos IBS e CBS vão alterar como os aluguéis são tratados, especialmente para quem tem maior volume de locações.

Se você possui imóveis ou administra locações, é hora de agir. O planejamento tributário se tornou essencial, assim como a organização dos contratos e avaliação de alternativas jurídicas. Essas mudanças vão definir o futuro do aluguel nos próximos anos, exigindo um novo nível de profissionalismo no setor.