Compreenda a nova taxação da Lei do Inquilinato para 2026

A partir de 2026, vai rolar uma mudança na forma como os rendimentos com aluguéis são tributados. Além do Imposto de Renda, duas novas taxas vão ser aplicadas: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

Essas taxas fazem parte da Reforma Tributária e vão afetar serviços prestados, incluindo aluguéis, principalmente para quem é pessoa física com rendimento alto ou vários imóveis alugados.

Essa medida visa aumentar a formalização e ampliar a arrecadação de impostos no Brasil.

Por que essa nova tributação foi criada?

A Receita Federal acredita que bilhões de reais não são arrecadados a cada ano devido à falta de fiscalização sobre os ganhos de aluguel. O antigo sistema tributário, cheio de impostos e exceções, fazia o povo optar pela informalidade. A Reforma Tributária busca simplificar tudo, tornando mais eficiente e reduzindo as brechas.

A ideia é enxergar os aluguéis como uma atividade econômica que gera receita e, portanto, deve ser tributada, especialmente em casos de renda alta e frequência nas locações.

Quais impostos serão aplicados sobre os aluguéis em 2026?

1. Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF)
   Esse imposto ainda vai existir. Os aluguéis recebidos por pessoas físicas serão taxados conforme uma tabela progressiva, com alíquotas de 7,5% a 27,5%. Quem aluga precisa usar o Carnê-Leão para recolher o imposto mensalmente.

2. IBS – Imposto sobre Bens e Serviços
   Esse imposto será dos estados e municípios, substituindo impostos como ICMS e ISS. Desde 2026, quem tem imóveis alugados e ultrapassa certos critérios pode ter que pagar o IBS.

3. CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços
   Esse tributo será da União e vai substituir PIS e Cofins. Vai incidir sobre serviços prestados e exploração de bens, incluindo locações de imóveis em algumas condições.

Quem será tributado com IBS e CBS?

Nem todo mundo que aluga imóveis vai sentir o impacto. A nova legislação traz critérios, como:

• Ter mais de três imóveis alugados no CPF.
• Receber mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis (cerca de R$ 20 mil por mês).
• Mostrar que o aluguel é uma atividade habitual e é a principal fonte de renda.

Se você tem apenas um ou dois imóveis, provavelmente não será afetado pelas novas cobranças de IBS e CBS, mas ainda pagará o Imposto de Renda.

Como será o cálculo dos novos tributos?

A alíquota estimada para o IBS e CBS pode ficar entre 25% a 28% sobre o valor bruto dos aluguéis. No entanto, a nova lei oferece reduções específicas para aluguéis residenciais, podendo reduzir esse impacto final para aproximadamente 8,4% sobre a receita bruta.

Exemplo prático:

Um proprietário que recebe R$ 30.000 por mês de cinco imóveis:

• Receita anual: R$ 360.000.
• Como ultrapassa o limite de R$ 240 mil, começa a ser tributado.
• Estimativa de tributação:
  • IRPF (já devido).
  • IBS + CBS: 8,4% sobre R$ 360.000 = R$ 30.240 por ano.

Esse valor pode aumentar se o contribuinte não conseguir as reduções.

Tabela comparativa: antes e depois da nova tributação

Como será a transição fiscal até 2033?

A Reforma Tributária irá acontecer de forma gradual. O cronograma é o seguinte:

Durante essa transição, os contribuintes terão um tempo para ajustar seus contratos e rever a estrutura fiscal, se necessário, migrando para modelos mais vantajosos.

Quais são os riscos para quem não se adequar?

Com a nova legislação, a Receita Federal pode cruzar dados do CPF com recibos de aluguel e movimentações bancárias. Quem não declarar corretamente poderá enfrentar o seguinte:

• Sonegação fiscal.
• Omissão de rendimentos.
• Multas de até 150% do imposto devido.
• Juros e encargos.

Caso haja inconsistência de dados, o inquilino também poderá ser chamado para prestar informações.

Como se preparar para a nova tributação?

Se você é proprietário:

• Avalie sua renda anual com aluguéis.
• Conte quantos imóveis estão registrados no seu CPF.
• Consulte um contador sobre abrir uma empresa.
• Atualize seus contratos com cláusulas que respeitem a nova lei.
• Pense em emitir recibos digitais e mantenha um controle financeiro.

Se você é inquilino:

• Peça um contrato por escrito e claro.
• Guarde todos os comprovantes de pagamento.
• Fique de olho na legalidade dos reajustes e garantias pedidas.
• Exija recibos ou notas fiscais, especialmente se o locador for uma empresa.

Vantagens e desvantagens do novo modelo tributário

Vantagens:

• Mais clareza e unificação na cobrança de tributos.
• Redução de brechas e informalidades.
• Incentivo à profissionalização da gestão de imóveis.
• Benefícios fiscais para quem operar como pessoa jurídica.

Desvantagens:

• Aumento da carga tributária para grandes investidores.
• Burocracia para a transição para PJ.
• Necessidade de ajustes contábeis e contratos mais complexos.

Quem mais será impactado?

Proprietários com alta renda de aluguel são os mais afetados. Investidores que vivem só da locação e usam o CPF poderão notar uma queda nos lucros, a menos que ajustem suas estratégias tributárias.

Imobiliárias e administradoras também precisarão se atualizar, atuando como intermediárias fiscais e orientando clientes conforme as novas regras.

Estratégias para mitigar impactos tributários

• Avalie a criação de uma holding patrimonial ou uma empresa de administração de imóveis.
• Divida os imóveis entre os familiares, sempre que possível, para dividir a renda tributável.
• Escolha regimes fiscais mais vantajosos, como o Lucro Presumido.
• Atualize contratos com cláusulas que prevejam repasses de encargos fiscais.

Conclusão

A nova tributação para 2026 traz uma mudança significativa em como os aluguéis serão tratados no Brasil. Mais do que uma simples atualização de impostos, essa transformação representa uma nova postura do governo em relação à renda gerada por imóveis, considerando essa atividade tributável, especialmente com rendimentos altos.

Quem aluga apenas um imóvel provavelmente não sentirá muito impacto, mas para quem tem vários, a adaptação vai ser necessária. O segredo é a antecipação: organize documentos, revise contratos, entenda a nova lei e busque ajuda profissional para manter tudo dentro da legalidade e da rentabilidade.